事業用リースバックのメリット・デメリット｜売却後も使い続ける選択肢

「工場や店舗を売却して資金を調達したいが、事業は継続したい」「不動産を保有するより、資金を本業に投入したい」——こうした経営課題を解決する手段として注目されているのが「事業用リースバック」です。

事業用リースバックは、工場、店舗、倉庫、オフィスなどの事業用不動産を売却して資金を得ながら、そのまま賃借して事業を継続できる方法です。大企業から中小企業まで、財務戦略や資金調達の手段として幅広く活用されています。

この記事では、事業用リースバックのメリット・デメリットを詳しく解説し、会計・税務処理、活用事例、成功させるポイントまでを紹介します。

事業用リースバックとは

まずは事業用リースバックの基本を理解しましょう。

事業用リースバックの定義

事業用リースバックとは、企業が保有する事業用不動産（工場、店舗、倉庫、オフィスなど）を売却して資金を得た後、その不動産を買主から賃借して事業を継続する取引です。

事業用リースバックは、不動産を「所有」から「利用」に切り替えることで、保有資産を現金化しつつ事業継続を可能にする財務戦略です。近年は、不動産を保有することのリスクやコストを避け、経営資源を本業に集中させたいと考える企業が増えており、事業用リースバックの活用が広がっています。

対象となる事業用資産

事業用リースバックの対象となる主な資産は以下の通りです。

事業用リースバックは、不動産だけでなく機械設備や車両を含めた包括的なリースバックとして行われることもあります。

住宅リースバックとの違い

事業用リースバックと住宅リースバックには、いくつかの違いがあります。

事業用リースバックは取引規模が大きく、買主も機関投資家や不動産ファンドなどが中心となります。契約期間も長期（10〜20年）になることが多く、安定した賃貸関係が構築されやすい特徴があります。

事業用リースバックのメリット

事業用リースバックには、経営戦略上のさまざまなメリットがあります。

まとまった事業資金を一括調達できる

事業用リースバックの最大のメリットは、保有不動産の価値を一括で現金化できる点です。工場や店舗、倉庫などの事業用不動産は高額であることが多く、数千万円から数十億円規模の資金を調達できます。

• 設備投資や事業拡大の原資として活用
• 借入金の返済による財務体質の改善
• M&Aや新規事業への投資資金として活用
• 運転資金の確保による資金繰り改善

事業を中断せずに資金化できる

通常の不動産売却では、売却後に移転が必要になります。しかし、リースバックなら売却後も同じ場所で事業を継続できます。

• 顧客や取引先との関係を維持できる
• 従業員の通勤環境が変わらない
• 移転コスト（引越し費用、改装費用など）が不要
• 事業の中断による機会損失を回避できる

オフバランス化で財務指標を改善できる

事業用リースバックは融資ではなく売却なので、貸借対照表から不動産が消え、借入金も増えません。これを「オフバランス化」と呼び、財務指標の改善効果があります。

銀行格付けの維持・向上や、株式市場での評価改善を目的として、上場企業がリースバックを活用するケースも増えています。

固定資産の維持管理負担が軽減される

不動産を所有していると、固定資産税、都市計画税、修繕費、保険料など、さまざまな維持管理コストがかかります。リースバック後は賃借人となるため、これらの負担が軽減されます。

• 固定資産税・都市計画税：所有者（買主）の負担に
• 大規模修繕費：原則として所有者負担（契約による）
• 建物保険料：所有者負担となることが多い

本業への経営資源集中が可能になる

不動産の所有・管理には、経営者や管理部門の時間と労力がかかります。リースバックにより不動産管理から解放されれば、本業に経営資源を集中できます。

• 不動産市況の変動リスクから解放される
• 不動産管理業務の負担がなくなる
• 資金を設備投資や人材投資に振り向けられる
• 「持たざる経営」による機動的な事業運営が可能に

事業用リースバックのデメリット

メリットがある一方で、事業用リースバックには注意すべきデメリットもあります。

資産の所有権を失う

リースバック最大のデメリットは、事業用不動産の所有権を失うことです。

• 不動産の将来的な値上がり益を得られない
• 不動産を担保にした追加融資ができなくなる
• 事業承継や相続時の選択肢が減る
• 経営の自由度が制限される可能性

特に、立地の良い不動産や希少性の高い不動産は、将来的に価値が上昇する可能性があります。売却によってその恩恵を受けられなくなる点は、慎重に検討すべきです。

長期的にはコストが割高になる可能性

リースバックの売却価格は市場価格より低くなる傾向があり、かつ毎月の賃料を支払い続けます。長期的に見ると、保有し続けた場合よりコストが高くなる可能性があります。

上記の例では、リースバックで得られる実質的な資金は2億円である一方、保有継続なら8.5億円の資産が残ります。ただし、リースバックで得た資金を事業投資に回して収益を上げられれば、この差は縮まります。

賃料上昇・契約終了のリスク

リースバック後は賃借人の立場になるため、契約更新時の条件変更リスクがあります。

• 契約更新時に賃料が上昇する可能性
• 定期借家契約の場合、更新されないリスク
• 買主の経営状況悪化による物件売却リスク
• 新しい所有者との関係構築が必要になる可能性

長期安定的に事業を継続するためには、契約条件（特に契約期間と更新条件）を慎重に交渉することが重要です。

移転・退去時の事業への影響

万が一、契約が終了して退去が必要になった場合、事業への影響は大きくなります。

• 工場の場合：生産ラインの移転、設備の移設が必要
• 店舗の場合：顧客への周知、立地変更による売上影響
• 倉庫の場合：在庫の移動、物流網の再構築が必要

リースバックを検討する際は、最悪の場合に移転が必要になるリスクも考慮しておく必要があります。

事業用リースバックの会計・税務処理

事業用リースバックを実行する際の会計・税務処理について解説します。

売却益・売却損の処理

不動産を売却した際、帳簿価額と売却価格の差額が売却益または売却損として計上されます。

帳簿価額が低い（減価償却が進んでいる）物件を売却すると、大きな売却益が発生し、法人税負担が増える可能性があります。税負担を考慮した売却タイミングの検討が必要です。

リース料の経費計上

リースバック後に支払う賃料は、全額を経費（地代家賃）として計上できます。

• 賃料は支払った期の損金として算入可能
• 減価償却費の計上は不要になる（所有していないため）
• 固定資産税・都市計画税の負担もなくなる

所有時は減価償却費として一定期間にわたって費用化していたものが、リースバック後は賃料として毎月費用化されます。キャッシュフローと損益への影響を事前にシミュレーションしておきましょう。

消費税の取り扱い

事業用不動産の売買とリースには、消費税が関係します。

事業用リースバックの活用事例

事業用リースバックがどのように活用されているか、具体的な事例を紹介します。

事例1：製造業の工場リースバック

事例2：小売業の店舗リースバック

事例3：物流業の倉庫リースバック

事業用リースバックを成功させるポイント

事業用リースバックを成功させるための重要なポイントを解説します。

資金使途と返済計画を明確にする

リースバックで得た資金を何に使うのか、明確な計画を立てることが重要です。

• 成長投資に使う：設備投資、新規事業、M&Aなど、将来のリターンが期待できる用途
• 財務改善に使う：借入金返済、運転資金の確保など
• 避けるべき使い方：赤字の穴埋めだけに使うと、将来の賃料負担で経営がさらに悪化

リースバック後は毎月の賃料負担が発生します。その賃料を支払いながら事業を継続・発展させるための計画を立てましょう。

契約条件を慎重に交渉する

事業用リースバックは長期契約になることが多いため、契約条件の交渉が極めて重要です。

出口戦略を事前に検討する

リースバックは永続的な解決策ではありません。将来的にどうするかの「出口戦略」を事前に検討しておくことが重要です。

• 継続賃借：長期的に賃借を継続し、事業を維持する
• 買戻し：業績回復後に物件を買い戻す
• 移転：契約終了時に別の物件へ移転する
• 事業売却・M&A：事業ごと売却する（リースバック契約も引き継ぐ）

まずは相談してみよう

また、金融機関データベースでは、銀行・ノンバンク・ファクタリング会社など700社以上の情報を掲載しています。リースバックを含めた資金調達方法を比較検討できますので、ぜひご活用ください。